Covid-19 İş Yeri Kiralarının Durumu
Gencinden yaşlısına, çalışanından işsizine, en zengininden en fakirine herkesin akşam korona gündemi ile yatıp sabah korona gündemi ile kalktığı zor ve ilginç zamanlardan geçiyoruz. Bu zor günlerin hayatımızda değiştirdiği alışkanlıklar ve yeni kazanımların yanında devlet ve hukuk alanında da birçok farklı tezahürü mevcut.
26 Mart 2020 tarihli mükerrer Resmî Gazete’de yayımlanan 7226 sayılı Torba Kanunla başta mali ve sosyal güvenlik hukuku alanları olmak üzere birçok farklı alanda tedbire başvuruldu. Kısa çalışma ödeneğinden BES’lere, işyerinde yaptırılacak telafi çalışmasından karşılıksız çek cezalarına kadar birçok alanda düzenlemeler içeren bu kanun aynı zamanda Covid-19 pandemisi sebebiyle durma noktasına gelen hukuk dünyasında da yurttaşların ve tüzel kişiliklerin hak kayıplarını önlemek amacıyla zamanaşımı ve hak düşürücü süreleri durdurdu.
Bu yazımda özellikle değinmek istediğim nokta bu Kanunun Geçici 2. Madde’siyle işyeri kiralarına ilişkin yapılan düzenleme. Özellikle şehirlerin yeni yaşam merkezleri haline gelen AVM’lerin yüzüne bakılmadığı, genelgelerle işyerlerine faaliyet kısıtlamaları veya yasakların getirildiği, işverenlerin kendi kararları ile tedbiren durdurma uyguladığı bu dönemde mikro ölçekte ekonomiyi; vatandaşın, esnafın, girişimcinin cebini en yakından etkileyen husus bu olacak gibi.
26 Mart 2020 tarihli mükerrer Resmî Gazete’de yayımlanan 7226 sayılı Kanun'un Geçici 2. maddesiyle 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi durumunun kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağı düzenlenmiş oldu.
Kira Sözleşmesinde Karşılıklı Hak ve Borçlar
Konuya başlarken kira sözleşmesinin taraflarının karşılıklı hak ve borçlarına değinelim. Kira ilişkisinde en temel unsur kiracının kira borcunu düzenli ödemesi ve buna karşılık kiraya verenin ise sözleşmede kararlaştırılan süre boyunca taşınmazı amaçlanan kullanıma elverişli halde bulundurmasıdır.
Ayrıca unutmamak gerekir ki Covid-19 pandemisi devlet tarafından da bir mücbir sebep olarak kabul edilmiştir, eğer akdedilen kira sözleşmelerinde mücbir sebebe ilişkin düzenlemeler mevcut ise öncelikli olarak yasalara uygun düştüğü ölçüde bu hükümler uygulanacaktır.
Kira Bedelinin Ödenmemesi Durumunda Ne Olacak?
Kiracının kira bedelini ödememesi halinde normal şartlar altında kiraya veren, yazılı bildirimle – genellikle ihtar çekerek – 30 günlük süre verip kira bedelini ödemesini isteyebiliyor, aksi takdirde sözleşmeyi feshedebileceğini bildirebiliyordu. Veya yine Türk Borçlar Kanunu’na göre bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bunu aşan süre içinde kira bedelinin ödenmemesinden dolayı iki kez yazılı ihtar alan kiracı aleyhine sözleşme feshedilerek tahliye yoluna gidilebiliyordu. Ancak 7226 sayılı Kanun ile 01.03.2020 ile 30.06.2020 tarihleri arasındaki 4 aylık süreçte muaccel hale gelecek kira bedellerinin ödenmemesi durumunda sözleşmenin feshedilmesinin ve tahliye işlemlerinin önü kesilmiş oldu. Böylelikle bu süre zarfında kiraya verenler kira bedellerinin ödenmemesi sebebiyle kiracılarını tahliye edemeyecek veya sözleşmelerini feshedemeyecekler. Tabii bu durum sadece “işyeri” niteliği ile kiralanan taşınmazlar için geçerli. Mesela avukatlar ve bazı meslek grupları ofislerini “konut” olarak kiralayabiliyor ve bu alanlarda mesleki faaliyetlerini sürdürebiliyorlardı, bu durumda bahse konu Geçici 2. Madde’den yararlanmaları maalesef mümkün olmuyor.
Fakat bu süreçte Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan diğer sebeplerle fesih imkânı halen mümkün, örneğin TBK madde 331’e göre kiracı tacir değil ise taraflardan her biri kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hale getiren önemli sebeplerin varlığı halinde yasal bildirim sürelerine uyarak feshedebiliyor, bu noktada yasal bildirimlerin ne şekilde ve ne zaman yapılacağı önem taşıyor.
Belirtmek gerekir ki işletme faaliyetlerini kendi aldıkları kararla tedbiren durduran ve kiralanan taşınmazı kullanamayan işyeri kiracıları Türk Borçlar Kanunu’nun 324. maddesine göre kiraya verenin bu süreçte yapmaktan kurtulduğu giderlerin kira bedelinden indirilmesini de isteyebilirler.
AVM Kiralarının Durumu
AVM’lerde yer alan işletmeler için ise durum biraz daha farklı. Geçtiğimiz günlerde İzmir Büyükşehir Belediye Başkanı Tunç Soyer’in yaptığı açıklama ile AVM’lerin geçici olarak kapatılması konusunun AVM yönetimlerinden rica edildiğini öğrenmiştik. Bu gibi durumlarda AVM yönetimlerinin bu kararları alması halinde kiralananın sonradan ayıplı hale geldiği mi yoksa ifa imkansızlığı bulunduğu mu konusu tartışmalı. Eğer kiralanan işyerinin bulunduğu AVM, yönetim kararı ile kapatılırsa ve bu durumda kiralananın ayıplı duruma düştüğünü kabul edersek kiracılar kira bedelinde indirim yapılmasını veya zararlarının giderilmesini isteyebilecekler. Ancak bu durumun kiracı bakımından ifa imkansızlığı veya güçlüğü̈ yarattığını kabul edersek kiracıların kira borcundan kurtulma, fesih ve sözleşmenin değişen koşullara uyarlanmasını isteme gibi hakları da gündeme geliyor. Böylesi bir durumda kiracılar ifa imkansızlığı durumunda olduklarını gecikmeden kiraya verene kira sözleşmesinde belirlenen şekilde, kayıtlı elektronik posta (KEP) yolu ile veya ihtarname göndererek bildirmesi gerekiyor. Ancak bu düzenlemelerin de tacirler için uygulanamayacağına ilişkin Yargıtay ve doktrin görüşleri bulunmakta.
Sonuç
Sonuç olarak kira borçlarının silinmesi veya kanunen ötelenmesi gibi bir durum söz konusu değil. Keza yargıda ve icra organlarında hak kayıplarının önlenmesi için 30 Nisan’a kadar süreler durmuş durumda ve belirli haller dışında yeni icra takibi başlatmak mümkün değil. Ancak kiraya verenlerin ödemelerin yapılmaması sebebi ile icra takibi başlatılmasını engelleyen bu süreler bittikten sonra icra takibi başlatma hakları mevcut ki bu takiplerde ödenmeyen aylar için faiz talep etme hakları da bulunuyor. Ayrıca üzerinde durduğumuz Geçici 2. Madde, hem döviz cinsinden hem de Türk Lirası cinsinden tüm işyeri kiraları için geçerli ve genelge ile kapatılan işyerleri ile diğerleri açısından bir ayrım gözetmiyor.
Bu süreç tamamlandığında birçok uyuşmazlık yargı yoluna taşınacak gibi görünse de mahkemelerin her somut olay özelinde değerlendirme yaparak karar verebileceği, farklı sonuçlar doğabileceği göz önüne alındığında özellikle tarafların müzakere ederek anlaşması her iki tarafın da kazançlı çıkmasını sağlayabilir. Bu durumda yaşanan sürecin detaylı analizi ve tarafların uğradığı zararlar belirlendikten sonra yine tarafların hak ve yükümlülükleri tespit edilerek anlaşmaları sağlanmalı.
